Amb la ressaca emocional de la Festa Major arriba el moment més dur de l’any: retornar a la rutina. Després de mesos a mig gas (sigui per les vacances o perquè la calor infernal hi obliga) cal posar els afers en ordre. Això inclou arreglar els desperfectes domèstics acumulats durant l’estiu, uns mesos en què estem molt per casa i es trenquen més coses que en altres moments de l’any.
Això qui ho paga, quan parlem d’un pis llogat? Els contractes solen incloure clàusules que en parlen, però no contemplen totes les casuístiques i el poc valor econòmic de les reparacions fa antieconòmic discutir-ho al jutjat. Així doncs, cal veure què diu la llei.
Si ets el propietari, quan has d’afrontar aquestes reparacions? La llei diu que la teva obligació és fer possible que el lloguer sigui possible. Per això, són obligació teva les reparacions necessàries per a fer habitable l’immoble. Parlem de reparacions estructurals —per exemple: la conservació del sostre d’una casa (STS 5 d’octubre de 1951), els danys per humitats en estructura, murs i suports (STS 23 de novembre de 1963) o les de reforç de bigues (SAP Murcia de 9 de maig de 2007)— i d’instal·lacions de l’immoble —el sanejament de la xarxa de desguàs (STS 12 de febrer de 2022)—, principalment. No seran responsabilitat teva si el deteriorament és imputable a un mal ús de l’inquilí o de qui deixi entrar a casa (art. 1554.2, 1563 i 1564 CC i 21 LAU i STS de 9 de març de 1964 i 20 de juny de 1980). Això sí, sempre les haurà d’assumir el propietari quan el desperfecte el produeixi un cas fortuït o de força major (com ara una pedregada) o perquè les imposa l’autoritat (STS 15 de desembre de 1961). Aquestes darreres obres no s’han de confondre amb les obres d’adaptació perquè l’habitatge pugui tenir aquest ús normal; aquestes obres han de ser prèvies a la constitució de l’arrendament (STS 21 de novembre de 1962) i, per tant, també imputables al propietari de l’immoble.
Per altra banda, si ets el llogater, assumeixes les petites reparacions que exigeixi el desgast per l’ús ordinari de l’habitatge. Per això entenem tota activitat normal dins de l’habitatge i no hi entren, per exemple, els desperfectes causats per fer-hi festes multitudinàries ni per instal·lar-hi una plantació de marihuana. I per petites reparacions entenem que siguin d’una despesa raonable dins del contracte —normalment la jurisprudència ronda a quantitats inferiors als 150€.
Alguns advocats interpreten que hi ha un quart element: que el contracte estigui vigent quan es produeix i detecta el dany. Si el dany es detecta quan el contracte ja ha vençut, és responsabilitat de l’arrendador fer-hi front.
Alguns exemples de petites reparacions a càrrec del llogater serien la reparació d’aixetes, del termo, de l’antena parabòlica, la substitució de persianes, d’armaris, de portes, d’un escalfador de gas (Audiència Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 29 de març de 2004) o les reparacions en la calefacció, en la instal·lació de l’aigua i en la cisterna del vàter (Audiència Provincial de Burgos, 3 de març de 2006).
Sóc conscient que amb un article limitat en caràcters queden dubtes i que no he fet una descripció exhaustiva de qui paga què. Simplement, hem fet una pinzellada de les dues casuístiques, però el més important és que, en cas de dubte, es consulti a un professional per veure qui ha de fer front a les reparacions. Al cap i a la fi, molts cops estarem davant la necessitat de negociar amb l’altra part per tal de sortir-hi guanyant tots i el millor és fer-ho ben informats.
Article (ampliat amb jurisprudència) publicat a El 3 de vuit el 6 de setembre de 2024.
