Aquesta setmana un client m’ha preguntat si podia extingir el contracte de lloguer amb un inquilí que no li ha pagat l’últim rebut i al qual vol fer fora del seu pis. “Puc fer-lo fora amb un sol mes sense pagar?”, em deia. La meva resposta va ser, com quasi tot en dret: sí, però depèn.
L’article 27.2.a de la Llei d’arrendaments urbans no especifica que calgui més d’un impagament per poder extingir el lloguer, així que des del primer ja es pot instar al llogater perquè marxi. I, encara que es pagués el deute fora de termini, un cop presentada la demanda es podria extingir el contracte igualment, ja que el propietari no ha de suportar que el llogater es retardi en el pagament de cap quota. Aquest era el criteri consolidat del Tribunal Suprem fins ara (SSTS 755/08, 24 juliol; 193/2009, de 26 de març; i 137/2014, de 18 de març). Per tant, sí, d’entrada el meu client podria extingir el contracte i instar el desnonament del llogater. Ara bé, la sentència 1065/2024, de 23 de juliol, del Tribunal Suprem ha matisat aquest criteri.
En contra d’aquest criteri, el Tribunal va resoldre que s’han de tenir en compte les circumstàncies del cas per valorar si ha existit o no incompliment contractual. En aquell cas, les circumstàncies eren les següents: un matrimoni d’avis pagava el lloguer fent transferències mensuals d’un compte on cobraven la pensió a un altre on tenien el lloguer domiciliat. Aquest complex sistema els havia funcionat durant anys, sense que hi hagués cap impagament previ. El 2020, però, van faltar 10€ per fer un pagament i el banc va retornar el rebut com a impagat per fons suficients. A això, s’hi suma un accident que els llogaters pateixen just aleshores i no s’adonen del problema fins que ja havien rebut la demanda.
D’acord amb el criteri inicial, l’extinció del contracte era procedent. Però el Suprem va considerar que els llogaters estaven en una situació d’estrès per l’accident que va fer que oblidessin fer la transferència pel pagament. A més a més, van pagar tan bon punt van constatar l’error. D’aquest comportament el Suprem va concloure que en cap moment es va perjudicar el propietari i que no procedia l’extinció del contracte.
Així doncs, en circumstàncies normals un propietari pot extingir el contracte i instar al llogater perquè marxi des del primer impagament, però ara caldrà actuar amb més cautela i bona fe, valorant les circumstàncies excepcionals que pugui haver-hi al cas.
Si t’ha interessat aquest tema, potser t’interessarà llegir sobre més traves burocràtiques, concretament al lloguer.
Article publicat a El 3 de vuit el 4 d’octubre de 2024 sota el títol “Qui no paga lloguer, al carrer?“.
